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亚洲正规赌博网大全世界领先的网络博彩集团之一。立即注册享有高达30%首存红利,周返水最高0.5%,无上限。恒基在理财方面更是业内有名的高手。1992/1993年度,香港地产市道畅旺,恒地盈利急升64%,李兆基眼见集团股份长期偏低,不利于在股市集资加速集团发展,遂一反传统“密底算盘”的作风,采取了连串瞩目行动。1993年9月,恒地在公布年度业绩时,大派现金红利,每股恒地获派1元红利,涉及金额高达16亿元,给股东带来意外惊喜,恒地股价当日即急升18%。不久,恒地又宣布集团资产重估,每股资产净值达42.69元,比市场预期的25元至30元高出3成以上。翌日恒地股价从每股24.2元急升到28.7元。至该年底,恒地股价升至每股59元,短短3个月内市值急增逾600亿元,恒地成为这一时期香港股市的蓝筹明星股。踏入过渡时期以后,太古地产在地产市场上日趋活跃。1985年4月,香港地产业因中英联合声明的正式签署而开始复苏,太古地产以志在必得的姿态,在官地拍卖会上接连击败华资及南洋财团,以7.03亿元价格,夺得地盘面积达11万多方尺的金钟域多利兵房一号地段。1986年5月,太古地产再以10.5亿元价格投得毗邻的金钟域多利兵房2号地段,面积达17.2万多方尺。(1)香港房地产市场供求严重失衡。从供应看,自1985年香港进入过渡时期以后,受到中英两国签署的《联合声明》附件三的制约,香港政府每年卖地不得超过50公顷,这项规定对香港的土地供应产生深远的影响。在实际执行中,中英土地委员会也观察到50公顷批地上限的问题,因此在执行初期已有弹性放宽。如1985/1986年度放宽至58公顷,1986/1987年度放宽至55公顷。不过,前者包括批予和记黄埔集团用以兴建葵涌货柜码头的海床28公顷,后者亦包括作为货柜码头后勤使用的海床3.5公顷,可见放宽的幅度不但很小,而且更只是针对特定的发展工程而制订。及至1994年,土地供应已明显短缺,中英土地委员会才有限度放宽供应,其中,仅1997年上半年的土地供应量已超过50公顷。〔17〕(见表5.7)

新地上市后,即利用所筹集资金大量购入地皮,其中,大型地盘包括薄扶林道、荃湾地皮、界限街根德阁、福荣街及桂林街地段、龙珠岛、青衣地段等。到1976/1977年度,新地拥有的地盘面积已增加到82万方尺,可建成楼宇面积695万方尺。新地极重视维持庞大的土地储备,以地产发展为主,强调货如轮转。它每年都购入多个可供发展地盘,每年亦能依据既定程序完成若干发展计划,纪录中最少亦有6项(1973/1974年度),最多有26项(1979/1980年度),即使是在1982/1983年度和1983/1984年度香港地产市道低迷期间,新地也分别完成了9项和12项发展计划。有人形容新地就像一家“楼宇制造工厂”,源源不断地将“原料”(地皮)“加工”(兴建上盖)为“成品”(各类楼宇)。正因为如此,新地的利润逐年稳步上升,到1980/1981年度,新地纯利已增加到5.54亿元,相当于上市首年度的10倍。这次卖地,参加者包括香港各大地产公司高层、各大银行要员以及世界各大通讯社驻港记者共700多人,其中包括亲临督战的黄廷芳、黄志祥父子,郭得胜、郭炳联父子,郑裕彤,李兆基,陈曾焘,陈廷骅,王德辉和葛达禧等,场面之壮观、竞投之激烈,以及出价之多、耗时之长,被拍卖官形容为“史无前例”。竞投过程中,叫价接近6亿时,拍卖官失觉将槌掉下桌子,引致全场愕然,成为一段小插曲,及至叫价到7亿港元时,全场鼓起热烈掌声,宣告持续数年的地产衰退终于结束。根据这一定义,地产业包括3个行业,即地产发展兼/或租赁业、地产保养管理服务业,以及地产经纪及代理业。据统计,1996年地产业的营运机构单位共有8298个,就业人数64028人,比1987年分别增加101%和92%。其中,地产发展兼/或租赁业的营运单位有5463个,占总数的66%;以服务及租项收入和增加价值计算,该行业占整体地产业的63%和89%。从事地产保养管理服务的单位有439个,仅占总数的5.3%;但在就业方面却占总数的55.2%。而地产经纪及代理机构则有2397个,占总数的29%。(见表6.5)由此可见,地产业中,以地产发展兼/或租赁业为主体,以地产保养管理服务业和地产经纪及代理业相辅助。不过,由于地产业经营的高度集中性,该行业实际由约十数家大型地产发展商主导。亚洲正规赌博网大全在社会舆论的压力下,港府于1991年8月颁布了7项打击炒楼活动的措施,内容包括规定临时订金为楼价的5%、在楼盘登记时每人只可登记一次限购一个单位、禁止使用授权书登记、设立抽签拣楼程序等。措施推出后,售楼程序虽已好转,但炒风并未受到明显压抑,楼价继续急升。同年12月,港府再推出6项打击炒楼措施,包括向买卖楼花者征收楼价2.75%的印花税、禁止内部转让楼花,登记买楼需交本票,以及促使银行按揭贷款最高比率从过去的9成降低到7成。

亚洲正规赌博网大全恒基的算盘可说打得相当精细,即使到了八九十年代,它仍坚持早年在市区收购旧楼的策略,以最大的耐心,经长年累月,将逐层楼、逐吋土地收购回来。恒地还发明“袖珍楼”、“袖珍铺”,将市区内狭小的地盘建成袖珍式的住宅和店铺,表面上总体楼价不高,但平均每方尺的价格及利润都相当惊人。1979年,恒隆与长实、恒基兆业、新世界以及置地合组财团(恒隆占37.5%),再投得地铁旺角站上盖物业发展权,兴建一幢22层高的商业大厦旺角中心。80年代初,旺角中心推出之际,正值地产高峰期,扣除给予地铁的盈利之外,总利润高达4.3亿元,恒隆赚得其中的1.6亿元。新世界上市后,即着手兴建这座被命名为新世界中心的庞大综合物业,全部工程分两期进行,首期工程包括一幢14层高甲级写字楼、5层商场及拥有800多间客房的新世界酒店,于1978年完成。第二期工程包括一幢700多个住宅单位的豪华大厦及拥有650间客房的著名的丽晶酒店,全部工程于1982年竣工,总投资约14亿元。这项重大地产发展项目一举奠定了新世界发展在香港地产界的地位,可说是郑裕彤引以为傲的代表作。

这一时期,香港经济开始转型,成为亚太区国际性的金融中心。1970年以前,香港金融业差不多全是由经营零售业务的商业银行构成。70年代初,随着股市勃兴,大批跨国金融机构,主要是商人银行、国际投资银行纷纷到香港开设分支机构,本地中小型财务公司、证券公司更如雨后春笋般涌现。其后,港府相继放宽外汇、黄金管制,使石油美元东移,香港逐渐成为国际贷款的重要中心和世界四大黄金市场之一。股市也逐步回升,形成“金股齐鸣”的繁荣景象。1978年,港府宣布“解冻”对银行牌照的发放,大批国际银行进入香港。到80年代初,香港已从单纯以经营银行业务为主的模式,演变成世界第三大金融中心(以外资银行数量计算),仅次于纽约和伦敦。〔3〕大批跨国公司在香港开设分公司,大大增加了对香港商业楼宇和高级住宅的需求。根据香港消费者委员会的调查,香港虽然没有法律障碍,阻止任何人士加入楼市成为地产发展商,但是,新经营者进入地产发展市场与原有大地产商竞争时,却面对着有限的土地供应、高昂的地价、高财务成本、较弱的议价能力等一系列不利因素。因此,香港的地产市场不算属于具高度“竞争威胁”〔20〕的市场,自1981年以来,没有新的大型地产商能够打入市场(这是指有能力每年供应量达5%或以上的新私人住宅楼宇发展商)。〔21〕1969年12月“远东会”的创办,打破了英资对香港证券市场的长期垄断,开创了香港证券业的新纪元。其后,香港证券市场形成了四会并存的局面,各证券交易所面对激烈的同业竞争,均不同程度地降低对公司上市的标准和要求,这为大批发展中的地产公司提供了上市的良机。亚洲正规赌博网大全其实,早在1997年10月金融风暴骤至不久,地产发展商之间的减价战已经展开。11月底,会德丰趁长江实业推出大埔鹿茵山庄开售前3天,突然将同区的倚龙山庄剩余单位以减价两成半推出倾销,结果一举清货,迫令长实破例临时减价及延迟开售日期以应付。及至12月底圣诞前夕,会德丰再趁长实的听涛雅苑认购超额3倍时,宣布以每方尺5888元的震撼低价,推出其市区钻石山地铁上盖的星河明居,迫使长实再次临时改变销售策略。会德丰两次减价对撼长实,不但令同区楼价即时下跌,而且燃起了发展商之间的减价战火。

地产危机中,受冲击较大的还有鹰君。鹰君集团于地产、股市巅峰期间急促扩张,分拆富豪酒店,又收购百利保,早已潜伏下严重危机。富豪酒店主要业务就是发展及经营机场及尖东两间酒店,该两间酒店仅建筑费就需4.6亿元,富豪旗下的百利保,亦是在地产高峰期进军地产。1982年9月后,香港地产、股市双双急跌,鹰君一系陷入困境。到1983年9月上半年度,鹰君、富豪酒店及百利保3家上市公司的亏损高达20亿元,陷入严重财政危机。当时,鹰君以壮士断臂的决心,将所持富豪酒店及百利保股权,售予“公司医生”韦理所控制的亚洲证券,才险度难关。是役,鹰君所受打击不言而喻,幸而地产市道渐苏,而鹰君亦成功完成债务重组,5年后转亏为盈。罗鹰石看错一次地产循环,为此付出了沉重代价。70年代初,新鸿基企业的规模日渐扩大,郭得胜、李兆基、冯景禧三人遂于1972年7月14日将其改组为“新鸿基(集团)有限公司”,计划在香港上市。稍后,“三剑侠”开始分道扬镳,冯景禧早于1969年创办新鸿基证券,转而向证券业发展;李兆基则自立门户,成立恒基兆业有限公司;郭得胜则继续主持新鸿基(集团)的大局。1973年3月16日,郭为避免公司与冯景禧的新鸿基证券混淆,遂改名为新鸿基地产发展有限公司。透过发行新股及向银行借贷展开大规模的收购,到1982年中巅峰时期,佳宁已俨然成为香港一家规模庞大的企业集团,旗下附属公司多达100家,包括佳宁置业、维达航业、其昌人寿3家上市公司,涉及的业务遍及地产、建筑、贸易、航运、旅游、保险等领域。不过,佳宁在经历了“滚雪球”式的发展之后并未能及时巩固已取得的成绩,或许它在商业交易中涉及太多的欺诈成分而无法巩固。1982年,佳宁开始因外部经济环境的转变而渐陷困境。同年11月,佳宁的主要合作者益大投资清盘,公司主席钟正文潜逃离港,遗下21亿元债务和其他贷款担保16亿元。1983年1月,佳宁集团3家上市公司停牌,试图重组债务。同年9月,香港警方搜查马来西亚裕民财务公司,发现佳宁对裕民财务的负债庞大,而且与佳宁的账目不符,遂对佳宁展开大规模的搜查。其后,陈松青被捕,佳宁的重组计划被粉碎,显赫一时的佳宁王国正式瓦解,为是次地产大崩溃留下袅袅不断的余音。大昌地产在上市初期,在投资者心目中的地位颇高,主席陈德泰更被称为“地产强人”。不过,大昌较少独立自主地发展地产,也缺乏魄力独力承担大型发展项目。上市不久,大昌就依附英资财团,协助其地产发展。当时,陈德泰与英资和记洋行的祁德尊关系密切,大昌与和记属下的黄埔船坞合组都城地产,以大昌的资金及由建筑到销售的系统,去发展黄埔船坞在红磡、大角咀及香港仔三座船坞的土地。但后来和记集团陷入财政危机,控制权被汇丰银行所夺,汇丰派“公司医生”韦理入主整顿,安排和记与黄埔合并,形势发生变化。韦理认为香港地产市道蓬勃,毋须与大昌分享,因而推翻双方往日的许多口头合约,导致双方关系破裂对簿公堂,后来庭外和解。1979年,大昌地产以3.1亿元向和记黄埔购回都城其余55%股权,同时以1.1亿元价格将中区和记大厦25%业权售回和记黄埔,双方合作由此终止。

80年代期间,置地的大型地产发展计划主要只有两项:即交易广场发展计划和雪厂街9号重建计划。交易广场地盘是置地于1982年2月以47.55亿元的高价向港府投得。该地盘占地14.4万方尺,投资总额高达80亿元,是置地在最困难时期展开的最庞大工程。整项发展计划分两期进行。第一期工程包括两幢52层高的甲级商厦,即交易广场一、二座;第二期工程包括一幢33层高甲级写字楼,即交易广场三座,以及一座可与交易广场一、二座相连接的3层高富临阁购物商场和一个大型公众花园。〔13〕 郭峰著: 《李兆基经营地产的秘诀——兼谈恒基兆业与永泰建业的发展》,载香港《南北极》杂志第124期,1980年9月16日,第9页。人口的膨胀、社会经济结构的转型以及中国改革开放所带来的繁荣,推动了香港地产市场从1975年开始复苏,并于1981年达到空前高潮。期间,地产发展商大规模投资兴建各类楼宇,包括住宅楼宇、商业楼宇尤其是写字楼,以及工厂货仓等,地价、楼价、租金大幅攀升,楼花炒卖盛行,投机之风炽热,地产市道呈现空前的繁荣盛况。《联合声明》以附件形式,明确规定了至2047年香港土地契约的安排,使困扰多时的新界土地租约问题明朗化。当年,中英两国关于香港前途问题谈判的触发点,就是新界批地契约日渐减短,所有租约将同时于1997年到期,这对投资者的信心造成了损害。《联合声明》及附件三,在肯定了香港长期以来一直作为土地政策基础的这个土地批租制度的同时,就制度本身及香港特定历史背景所引发的年期问题,提出了明确的解决方案,使得绝大部分的土地契约,包括可续期和新批出的土地契约,其年期均可跨越1997年延续到2047年,并毋须补地价。这种安排无疑有力修复了投资者的信心。1984年9月27日,即中英公布《联合声明》草签翌日,香港一位地产专业人士——高德测计师行高级合伙人杜家麟就表示:“中英协议内容中有关土地契约的最重要一项,便是承认现行土地契约及新界土地毋须补地价,续期至2047年。这项决策当可增强各界对地产市道的信心,并有利地产业的发展。”香港地产业藉此进入新一轮地产循环周期。

香港特别行政区政府成立后,从1985年起一直执行的中英联合声明附件三所规定的有关每年新批土地不超过50公顷的限制,即时废除。7月中旬,特区政府规划环境地政局宣布了新的土地政策:金融风暴期间,作为香港货币金融政策的基础和核心的联击率制度首当其冲,曾先后于1997年10月、1998年1月及8月受到多次严重的冲击,其中,又以1997年10月和1998年8月两次所受到的冲击最为猛烈。尤其是1997年10月下旬,香港银行的同业隔夜拆息利率一度被扯高到280厘的历史高位,后来虽然大幅回落,但银行同业拆息利率在相当一段时间仍高企在10厘以上并大幅波动,对银行业造成严重冲击。在这种情况下,银行普遍采取“现金至上”政策,以高息吸引港元存款并审慎放款,尤其是对中长期贷款采取审慎政策,逐渐形成整体经济中的通货紧缩。亚洲正规赌博网大全经过一年半的调整,到1995年第四季,香港地产市道开始复苏。这一时期,香港经济表现渐趋好转,银行利率,尤其是楼宇按揭利率大幅下调。1996年香港特区候任行政长官董建华选出,特区政府班子组成,香港政治前景趋向明朗,投资者已逐渐从对1997年回归的怀疑、恐惧,转变为一种对新投资机会的憧憬,在种种利好因素的刺激下,海外资金以及内地中资资金再次大规模涌入香港房地产市场,香港地产业藉此展开过渡时期的第三次升浪。

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